#Venezuela: Hablemos sobre la nueva Ley de Arrendamiento de Locales

Blog - leyes 1Bajo publicación refrendada en la Gaceta Oficial Nº 40.418 del día viernes 23 de mayo de 2014, el Ejecutivo Nacional dió a conocer a través del Decreto Nº 929 la “Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial”.

La conclusión de dicha es ley es la necesidad de ordenar las relaciones que vienen estableciéndose entre comerciales y propietarios de inmuebles destinados al uso comercial, a fin de esclarecer las reglas de tales relaciones con el único fín de impedir que los “grandes propietarios de establecimientos en multipropiedad se encontraran en una situación de ventaja frente al comerciante”. En mi opinión, para aquellos quienes estemos comenzando un negocio o emprendimiento y necesitemos un local comercial se nos pondrá muy cuesta arriba pues ¿Quién se atreverá a alquilar bajo estos términos que presenta esta Ley? Punto a favor entonces para el teletrabajo del cual luego hablaremos en otra publicación.

Sigamos con la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial Es interesante revisar la exposición de motivos que se encuentran al comienzo de la misma, antes de plantear el artículado como tal.. Tres aspectos a destacar:

1.- Continúa la práctica legislativa de referirse a un Estado Socialista.

2.- Sí bien es cierto el tono se mantiene en cuanto al “comportamiento especulativo y que la actividad constituye una acumulación de capital y no productiva”, plantea un equilibrio, normas claras, transparentes y estables y parte de la premisa que quien abusa es el arrendador, RECONOCE por primera vez, y cito textualmente: “…Por otro lado, así como el arrendatario requiere esa protección especial, la reconstrucción y bienestar del sector inmobiliario depende en buena medida de reglas claras y de un régimen jurídico y administrativo que impida que las prácticas aisladas de incumplimiento intencional, fraudes y otras desviaciones de los arrendatarios desmotiven la construcción de establecimientos para el uso comercial y de servicios, su adecuación y mantenimiento…” Y en igual sentido… “Así la protección a las partes, las reglas claras y un mejor desempeño institucional, promoverán un empuje consistente en el sector de arrendamientos inmobiliarios de uso comercial y de servicios…”

Es decir, se valora como positivo el desarrollo de conjunto comerciales, el arrendamiento, y la promoción del comercio, y dentro de esta actividad el arrendamiento comercial.

De hecho, reconocer la posibilidad de coexistencia del socialismo con “sectores donde tradicionalmente se pensó que las particulares de las relaciones sociales de producción entre los sujetos del sector impedirían la práctica ´socialista´…”

3.- El tercer aspecto que es importante destacar es el relativo a los controles de precio de los insumos de construcción, lo que debe analizarse con sumo cuidado, cito también textualmente “…argumentando el aumento de los costos de construcción y, por ende, del valor “real” de sus inmuebles, a pesar de un escenario en el que la mayoría de los materiales e insumos de construcción están sometidos a regulaciones de precio justo y las importaciones de maquinarias y equipos exoneradas de tributos nacionales…”

Finalmente, la justificación de la Ley, es la incidencia del canon de arrendamiento en la estructura de costo.

En cuanto a la normativa concreta:

–      La estructura de la ley se guía por la del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (1999) y recogió mucho  de lo dispuesto en el Decreto No. 602.

–      Sólo aplica al ámbito comercial.

–      Al definir qué se entenderá uso comercial, se incluye por primera vez los quiscos y stands.

–      Se mantiene que la normativa es de Orden Público, y se adiciona, lo que no es nuevo ya, la potestad discrecional para interpretar figuras que pretendan desfigurar o evadir el arrendamiento.

–      Órgano competente: SUNDDE (Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos), pero a su vez se dispone que pueda crearse otro.

–      Se prevé que se reglamentará, así como que podrá dictarse regulaciones especiales para ciertos inmuebles destinados a comercio con características especiales.

–      Solidaridad total entre propietario, arrendador, administrador, o cualquier intermediario en la relación arrendaticia.

–      Se desconoce el régimen legal preexistente (Código Civil), pero si se da valor al contrato, convenios suscritos de mutuo acuerdo entre las partes.

Sólo se prevé  la intervención de la SUNDDE, en casos de dudas o controversias, y en forma no imperativa, “podrá”, lo que se ratifica en otras normas, como por ejemplo en el supuesto de daño malicioso al inmueble (art. 9); terminación de la relación y quedare pendiente obligaciones por satisfacer por parte del arrendatario (arts. 20, 22 numeral 2); restitución de la garantía (arts. 21 y 23).

  • Es importante señalar, que en relación a las mejoras que quiera o requiera realizar el arrendatario al inmueble, deberán formar parte del contrato de arrendamiento.
  • El contrato de arrendamiento debe ser escrito y autenticado.
  • Se mantienen las obligaciones generales de este contrato, como: obligación de garantizar la posesión, entrega del inmueble en buen estado al inicio y terminación de la relación, pago del canon de arrendamiento, reparaciones, y la prohibición de cobro de primas, traspaso, venta de punto.
  • Igualmente en cuanto al uso que se pacte en el contrato, pero se adiciona la prohibición de obligar al arrendatario a vender o prestar ciertos productos o servicios de marcas comerciales o adquirir a ciertos proveedores, incluso para la contratación de servicios de mantenimiento, a menos que sea acordado por el Comité Paritario de Administración de Condominio.
  • Debe considerarse el cambio radical derivado que todos los inmuebles comerciales están sometidos a control de precio, el cobro de un monto superior da lugar no sólo al reintegro, el cual se ajustará con base en la variación del INPC, sino a sanciones.
  • Se permite la rescisión del contrato en forma anticipada para el inquilino en el supuesto de cambio de arrendador por efecto de un acto traslativo.
  • El régimen de garantías se mantiene, pero limitada a 3 meses de depósitos, y de ser fianza la misma también queda reducida al equivalente a tres cánones de arrendamiento. El tratamiento es similar a lo dispuesto en la LAI, pero se prevé las situaciones que pudieran surgir, destacándose: a) sí el arrendador sin causa justa no reintegra el depósito, se generarán intereses a “la tasa activa más alta del sector bancario”; b) derecho a retención, que en verdad jurídicamente no es la figura legal, pero al menos se prevé y reconoce el derecho.
  • Se estipula la modalidad y cuantía de la cláusula penal a cargo del arrendatario por no desocupar en su oportunidad.
  • Duración mínima del contrato: un año, salvo que la actividad a desarrollar requiera temporadas específicas, pudiendo en tal caso ser menor, pero sin ajustes del precio.
  • El contrato debe contener (art. 24): especificaciones físicas del inmueble y de la edificación del cual forme parte; duración conforme lo antes expuesto; ajustes del monto del canon a partir del año y de acuerdo a las previsiones de la ley; las obligaciones de las partes; e indicar expresamente que se ajusta a la nueva ley; datos de la cuenta bancaria donde se perfeccionará el pago del canon de arrendamiento.
  • Se prevé un derecho de preferencia a favor del inquilino, pero no cómo procederán, solo el supuesto de procedencia, cual es, que al vencimiento del plazo el propietario quiera continuar arrendando en el mismo rubro comercial, en tal supuesto, el inquilino deberá ser preferido, pero siempre y cuando esté solvente en todas las obligaciones a su cargo.
  • Se mantiene la figura de la prórroga legal, así como los plazos de la misma, según duración de la relación arrendaticia.
  • Se elimina la posibilidad de decretar y ejecutar medidas de secuestro sobre inmuebles comerciales hasta tanto no se cumpla con el agotamiento en vía administrativa. Y la ejecución de las decretadas hasta que se satisfaga este requisito.
  • Importante, la modalidad del pago del arriendo deberá ser en una cuenta bancaria, CUYO ÚNICO TITULAR SEA EL ARRENDADOR, y que no podrá ser clausurada, y cualquier cambio notificada con 15 días de antelación a la oportunidad de pago.

En caso de imposibilidad de realizar el pago, el inquilino podrá realizarlo en la cuenta que se creará a tal efecto.

Se mantiene la prohibición de retiro de esos depósitos por parte del inquilino.

Es de destacar, que hay que ser sumamente cuidadoso con estas cuentas, pues vencido el plazo contractualmente pactado y la prórroga legal, si la cuenta se mantiene abierta y el inquilino realiza el pago se debería interpretar que opera la ficción legal de la tácita reconducción.

  • Se dispone la prescripción para el retiro, cobro, exigencia, así como la forma de interrupción.
  • En este aspecto, de igual manera, habrá que ser cuidadoso para no perder los depósitos realizados.
  • Obligación de emitir y entregar recibo detallado, lo que dada la modalidad del pago del canon, creará inconvenientes. Se recomienda prever la situación contractualmente.
  • El avalúo del inmueble se deberá realizar para el momento de la celebración del contrato, y según el método DE COSTO DE REPOSICIÓN.

No atribuye competencia de fijación a la SUNDDE, ni procedimiento para ello, SOLO EL SISTEMA DE CÁLCULO, lo que se establecer es la supervisión y acordar la metodología del avalúo a aplicar a la Superintendencia.

–      Lo anterior se confirma con la redacción del art. 32, que dispone que la fijación del canon de arrendamiento lo harán el arrendador y arrendatario, aplicando uno de los métodos dispuestos en la norma de común acuerdo.

–      En el citado art.  se disponen tres modalidades de fijación del canon:

a)   CAF=(VI/12/M2 A)xM2 ax %RA.

  • CAF: valor del canon de arrendamiento fijo mensual.
  • VI: valor del inmueble.
  • M2A: metros cuadrados arrendables.
  • M2 a: metros cuadrados a arrendar.
  • %RA: porcentaje de rentabilidad anual.

b)   Canon variables con base a porcentaje de ventas:

Referencia el monto bruto de ventas realizadas por el arrendatario expresadas en la Declaración de IVA del mes anterior, porcentaje a oscilar entre 1% al 8% según convenio entre las partes, casos de actividad de entretenimiento el porcentaje aumenta entre 8% y 15%.

c)   Canon de arrendamiento mixto, porción fija mas porcentaje de venta:

Porción fija nunca superior al 50% del canon fijo según la primera modalidad.

Porcentaje de ventas nunca superior al 8% según segunda modalidad.

Si porcentaje de venta supera el doble de porción fija, se aplicará lo establecido en la segunda modalidad, eliminando la porción fija.

SOLO EN CASO DE NO ACUERDO ENTRE LAS PARTES, LA SUNDDE PROCEDE A DETERMINARLO.

Los porcentajes de rentabilidad podrán ser modificados por la SUNDDE.

  • Sólo se podrá revisar el monto del canon al vencimiento de un año, tope máximo la variación porcentual anual del grupo de “Bienes y Servicios diversos” considerado en el INPC del año anterior del BCV. O cuando el arrendador haya realizado mejoras o reparaciones mayores cuyo costo excedan 40% del valor del inmueble.
  • Se crea el Comité Paritario de Administración del Condominio, a conformarse entre propietarios e inquilinos, para coordinar lo relativo a gastos comunes en regímenes de condominio o régimen de propiedad colectiva o comunitaria. Establecerán las normas o reglamentos del condominio y aplicación de sanciones. Esto crea una contradicción con el régimen condominial que exige el reglamento para el registro del condominio, sin entrar a analizar otras limitantes legales al propietario que desdicen de los derechos dominiales.
  • Se determina el  gasto común a cargo de los arrendatarios (en general cuota ordinaria), y la posibilidad de permitir otros  por razones de mercadeo o especiales, autorizados previamente por el COMITÉ. Se debe expedir recibo detallado y pactar  oportunidad de pago.
  • Se limita el monto de los honorarios de administración, hasta un máximo del 10% del monto total de gastos comunes (ordinarios).
  • Preferencia ofertiva y retracto, se mantienen, con las siguientes modificaciones: notificación por notaría, “directa al arrendatario” (debe entenderse personalmente?), precio justo (imaginamos será el producto del sistema de avalúo previsto en la ley),  3 meses de duración de la oferta; condominio, y certificación de gravámenes. El inquilino igualmente debe notificar por notaría dentro de los 15 días siguientes al ofrecimiento. Seis meses para el ejercicio de la pretensión de retracto en caso de omitirse la preferencia o vender en mejor precio o condiciones a un tercero, contados a partir de la notificación que debe hacer el adquirente.
  • Jurídicamente, confunde pretensiones, pero como causales de desalojo además de las  tradicionales incorpora: incumplimiento en el pago de las cuotas de condominio o gastos comunes; vencimiento del contrato (cumplimiento por vencimiento); la venta a terceros, esto es nuevo e importante, pero contradice lo dispuesto en el artículo 18, que prevé que es potestativo del inquilino; incumplimiento de cualquier obligación (resolución).
  • Se prohíbe: lo ya dispuesto en el Decreto No. 602, y adicionalmente: cobro por exhibir inmuebles en oferta para arrendar; inmuebles inadecuados; ofertas discriminatorias o engañosas.
  • Procedimientos  competencias: Derivadas de actuaciones administrativas, igual que la LAI; jurisdiccionales, procedimiento oral del CPC.
  • Régimen sancionatorio: Se establece para todas las partes y por infracción de: 500 UT por no entregar factura, cobro por exhibir inmuebles, o arrendarlo en condiciones físicas inadecuadas, ofertas discriminatorias o engañosa; 1.500 UT por no garantizar el goce pacífico del inmueble, no cumplir obligaciones de reparación del inmueble, cobro de primas o traspaso entre otras, cambio de uso del inmueble, no garantizar posesión o aceptar rescisión en caso de venta, en lo relativo a las garantías, contenido  del contrato y las limitantes dispuestas en la ley, incumplimiento de la prórroga legal, incumplimiento de la preferencia ofertiva, fijar cánones superiores, cobro por activos intangibles, ajustes del canon durante la vigencia del contrato, cobra de penalidades, arbitraje privado; 2.500 UT por no entregar el inmueble alguna de las partes cuando corresponde en buen estado, no suscribir el contrato autenticado, cobro superior del canon, infringir sistema de avalúo para fijar monto del canon,  no constituir el Comité Paritario de Administración del Condominio, cobro superior por gastos comunes, no entregar facturas por gastos comunes, subarrendamiento no autorizado, cánones en moneda extranjera, cobro de multas, resolución unilateral del contrato, dictar o aplicar medidas de secuestro sin agotar la vía administrativa, administración del contrato por empresas extranjeras no radicadas en el país.

Es de observar que hay sanciones que no corresponden o que se sanciona doblemente.

–      Lapso de 6 meses para adecuar los contratos de arrendamiento vigentes.

En general, si bien la ley adolece de técnica, fallas jurídicas y continúa el régimen sancionatorio extremo, es una ley mucho más “liviana” o equitativa que lo que hasta ahora se ha legislado en materias afines.

Falta esperar ver cómo funcionará el sistema de avalúo, y al menos se eliminó la expropiación como figura sancionatoria.

[Para descargar]: Gaceta Oficial Nº 40.418 – Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.pdf

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